□周俊生
  近期,隨著常州、杭州等城市部分樓盤大幅打折促銷的消息傳出,“樓市崩盤論”再度發酵。昨天,A股市場中的房地產板塊也出現5%以上的暴跌,直接導致A股指數出現超跌。在持續多年的市場調控之下仍“金槍不倒”的中國房地產市場,開始出現了鬆動的苗頭。
  其實,樓市鬆動去年就出現跡象,當時被報道的某些地方的“鬼城”就是一個證明,只不過它們是中小城市,在國內房地產市場中並無代表性。但是,一個不容迴避的事實是,出現類似問題的城市似乎在增多,這些城市新建的商品房大量滯銷,對當地社會經濟運行已經開始產生不良影響,最近媒體報道的山東某縣要求公務員銷售新建房,就表明瞭這種“鬼城”現象已經出現在不少地方。不過,目前出現在一些城市的商品房滯銷和開發商大幅打折促銷現象,只是房地產市場一種局部的鬆動,將其稱為“崩盤”並不准確。
  樓市崩盤的一個特征是,它會像傳染病一樣蔓延,迅速地從一個城市發展到另一個城市,對整個社會經濟產生“多米諾骨牌”效應。樓市一旦崩盤,開發商固然需要面對血本無歸之苦,但是同樣受傷的將是與開發商結為一體的商業銀行,它們將深陷於大量投入於房地產市場的信貸資金無法收回的困境,金融支持實體經濟的力度更會被削弱,中小微企業也會受到波及。因此,對於樓市目前的鬆動跡象,各界應給予高度重視。
  這種鬆動向市場發出了一個明確的信號,我國的房地產市場正在出現結構分化。在以往,以北上廣深等一線城市為龍頭,全國各地的大中小城市房價都出現了上漲,由於投機投資力量大肆炒作住房,使房價出現了與普通民眾購買力嚴重背離的現象。房地產市場調控利用政府行政力量將投機投資力量驅離了市場,現在能夠有購房資格的基本上都是剛性需求。但是,由於我國資源分配的嚴重不均,北上廣深等一線城市吸引了全國各地大量的就業人口,他們對住房產生了強烈的甚至是經久不衰的需求。而與此同時,內地一些三四線城市因為購買力薄弱,因此囤積了為數不少閑置的商品房。
  很顯然,只要這種人口流動結構不改變,那麼,就不會出現蔓延全局的所謂樓市崩盤問題。昨天國家統計局公佈的今年1月份全國70城市房價統計指數也表明瞭這一點,儘管很多三四線城市的房價上行趨勢已經趨緩,但北上廣深等一線城市的房價仍然有較高的漲幅。當然,目前出現的局部性的樓市鬆動又在提醒我們,這種人口流動結構對於社會經濟運行也帶來一定的消極因素,它的消極作用不僅表現在房地產市場。
  房地產調控應該避免出現全局性的崩盤,避免調控之力對全局性的經濟運行產生傷害。而要避免這種情況的發生,從宏觀上來說必須加快改革,讓內地三四線城市能夠產生對就業人口的吸引力,以此來激活當地的經濟活力,減輕一線城市的房價上行壓力。從微觀上來說,過去那種全國一盤棋的調控要求也應有所變化,一線城市應繼續毫不放鬆地推進調控,而三四線城市則已具備放開的條件,以引導更多的購買力進入市場,即使被遏制的投機投資資金在這些地區複活,也沒有什麼可怕。
  (作者是知名財經評論員)
  周俊生  (原標題:樓市局部鬆動尤需“差異化調控”)
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